取消楼市“限购令”的迷思

据新华社报道,自7月10日起,中国东部沿海经济大省山东,省会济南市已经实行3年多的商品房限购政策10日被确认全面取消。这是自6月底内蒙古自治区省会呼和浩特正式发文调整房屋限购政策后,又一个确认取消限购的城市。
无独有偶,有媒体报道称,厦门岛外的限购将全部解除,个人购买住房不限套数,外地户口不用提交社保证明。在岛内,外地户口限买1套住房,无须再提交社保证明,260平米以上住宅的限购也有所放松。截至目前,南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已作出调整。除此之外,杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出。预计到今年年底,全国将有超过40个城市或全面取消限购。
“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的,对房地产调控实施的行政干预政策。其目的是“使房价回归到合理价位”,简而言之就是要中国市场上一直身居高位的房价“下跌”。这原本应该是大快人心的好事,只可惜“理想很丰满,现实很骨感”——经历了一段时间的调控之后,2012年3月,统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,2月份整体房价仍呈上升态势,但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降,涨幅缩小的城市也明显增多。然而这只是表面现象,房价持续上涨的趋势并没有得到根本改变。
多年来,外国经济分析师一直在警告中国处于庞大的房地产泡沫当中,随时都有破裂的风险,并可能带来极其严重的后果。可中国房地产市场依然“涨声一片”。房价为什么会这么高?究其根本的原因,还是在于高额的土地转让金和各种名目的税费盘剥——对于一个普通的购房者来说,其所付房价当中有12项税、57项费和土地成本,另外算上开发商的构建成本,这房价是无论如何都降不下来的!经济学家郎咸平曾说:“只要把房地产市场的各种税费取消掉,中国的房价马上下降70%!”一语道破中国房价高居不下的真相。
房价降不下来,百姓永远买不起的同时,是中国房地产疯狂的开发所导致的过度饱和的供给。就拿此次取消限购令的济南来说,截止今年上半年,济南商品住宅库存高达697万平方米,按照月均成交量41万平方米计算,要消化完现有的这些库存,至少也要16个月以上!
事实上,中国房地产的消费主力一直是官员和暴发户,但在新一轮的反腐和“限购令”的双重捆绑之下,官员与暴发户这两大群体,通过拥有房子为财产保值这一需求大幅减少——供需关系的变化,导致今年2月,有70个大中城市新建商品住宅价格涨幅就出现了自2011年2月以来首次同比、环比双回落。国家统计局4月18日的最新数据显示,3月份,在70个大中城市中,新建商品住宅价格环比停涨或是下跌的城市已经达到14个。只可惜,这一点点的跌幅对于绝大多数无力购房的普通百姓来说,无疑只是杯水车薪,更遑论这些年通货膨胀、物价上扬所带来的经济压力。因此在房价明显下调的情况下,房地产交易量不升反降也是理所当然的。
日前美国银行旗下的美林证券公布了一组最新的PMI数据显示:中国经济疲软,刺激乏力,情况远没有预期中那么乐观——铁矿石、螺纹钢、热能煤的库存囤积,价格齐齐下跌,与“李克强指数”相关的铁路货运营业额和火力发电量也没有什么明显的起色。因此从宏观经济形势来说,中国经济要维持高速增长,的确急需注入新的活力,但刺激从何而来呢?目前看样子,也只能依靠“房地产”了。
其实对于高度依赖土地财政发展经济的地方政府来说,土地出让金是很大一笔收入,而房价炒得越高财政税收就越多,与此同时还能拉高GDP成绩,更使其领导面上有光、升迁有望,因此地方政府对于“限购令”的态度一直很暧昧。实际上,在“限购令”出台之后,还有地方政府弄出一个“限降令”,顾名思义就是“限制房价的下跌”。虽然中国常常出现朝令夕改的状况,但这种自相矛盾行政命令的出现,还是让人哭笑不得。中国的房地产市场在政府时隐时现的干预之下,常常翻手是云覆手为雨,无疑是利益集团权衡与博弈的结果。而普通的购房者只能手持日益贬值的货币望楼兴叹,抑或是一头扎进高歌猛进的楼市成为房奴……无论如何,都没有丝毫胜算的可能。
有趣的是,经济发展自有其既定的规律,人为的干预也许能在短期之内收到一些表面的成果,但也有可能给未来经济带来更多不可预测的影响。取消“限购令”看起来可能是行政干预退出市场的表现,但中国的房地产市场会何去何从,现在还有待观察。不过有一个被所有经济学家普遍认可的共识,那就是房地产泡沫破裂,在任何国家都只是个时间的问题。